日々是好日　－社長ブログ－

　今年は、神奈川県宅地建物取引業協会の役員改選の年です。
私は、支部役員を6年務め、今年の改選では県協会の理事になるために立候補しました。
先日、支部からの県協会理事の定数5名に対して5名の立候補ということで、来る5月8日の支部総会において承認され、理事として県協会に出ることになります。
　私は、不動産業界の信頼回復のために全力を投入していくつもりです。
宅地建物取引業法という法律に守られていることに胡坐をかき、消費者のためというより自らの利益のみに知恵を巡らせている多くの業者に対し、狼煙をあげ、攻め入ろうと考えています。

　年内には不動産業者の誤った考え方を公にし、消費者に正しい不動産取引を公開する本を出版しようと思っています。
出版社も決まりました。
　この本の前に、趣味の本を一冊完成することが出版社の条件で、これを仕上げてからになりますが。

　いずれにせよ、あらゆる手段を使って業界を正しい方向に導かなければならないと思っています。
乞う、ご期待。  

　我が社では２０年以上前に礼金を廃止しました。
もちろん礼金に相当するようなものを名目を変えて負担させることもしておりません。

　もうあまりにも前の話なので、時期は覚えていません。
中山北口に支店を開設してすぐのことだと思います。
私は以前から礼金という言葉にひっかかていました。
当時私は専務でした。
私はその違和感を父親である社長に訴えたところ、社長も「私も疑問に感じている。」ということでしたので、礼金をなしにしようと決めました。

　礼金は、不動産業者が物件を確保するために作ったものだと思っています。
当時は今ほど情報公開がなされておらず、たくさんの物件を預かっている不動産業者が大きい不動産屋だという時代でした。
ですから、物件確保には大家さんにメリットのある条件を作り出し、それで物件を確保していたのです。
礼金は家賃の１ヶ月分という時代の後、礼金を２ヶ月にするから是非当社に物件を預けてください、というとんでもない業者が出てきました。
　物件を減らすわけにはいかない業者は、結局礼金を２ヶ月分にしなければならないということだったのでしょう。
いつの間にか、礼金は賃料の２ヶ月分というのがこの地域のスタンダードになってしまいました。

　そんな状況の中、丸進不動産では当時の大家さん全員に、礼金に対する疑問を文章にして礼金を廃止しますと手紙を出しました。
　その時、社長と「これで当社の大家さんはみんな逃げるだろうな。でも、おかしいと思うことを続けることよりいいかな。」とほとんどあきらめの境地でもありました。
先代の社長は曲がったことの大嫌いな人です。
だからこそ、時流に反して自分の正しいと思う通りにしたのです。

　さて、大家さんから怒りの電話が来るものとばかり思っていたのも関わらず、そのような話は一つもなく「丸進が決めたのならそれでいいよ。」という連絡ばかり。
確か、１２０人以上の大家さんに手紙を出した記憶があります。
その全ての大家さんが、快諾されたのには驚きもし、感謝もしました。
これで、晴れて理解に苦しむ金員の授受はなくなると喜んだのをよく覚えています。

　当時の礼金は今と違い、全てが大家さんの収入でした。
賃料の２ヶ月分の収入が減るというわけです。
よく許してくれたものだと今でも思います。
　ということは、入居者にとっては初期費用が少なくて済むということです。
その結果、空いている物件、なかなか決まらないで困っていた物件まですっかり入居者が決まり驚いたことも覚えています。

以来、我が社では礼金はなくなり現在に至っています。

　さて、最近の礼金事情ですが、これは欺瞞に満ちたものです。
大家さんに渡されるということを隠れ蓑に、やれ宣伝広告費が１カ月分だ、コンサルタント料だ客付けした業者に払うADだといろいろな名目をつけて家主から取り上げているのです。
でも、家主は腹は痛みません。
もともと入居者が支払った礼金だからです。
　昔は大家さんにゴマをするための礼金が、今は不動産業者がそれを取り上げて利益にする。
こんなインチキは許してはならないと思いませんか。
こんなことを、世間では通用しないような勝手な理由を付けてお客さんから巻き上げるようなことをしているから、いつになっても不動産業界は信用されないのだと思います。

　礼金０はいいにしても、礼金以外の名目で大家さん、入居者双方に訳のわからない金員を巻き上げている賃貸大手のインチキ不動産屋にはご用心です。
テレビコマーシャルはイメージを刷り込もうとしているだけです。
鉄道系の不動産業者、商社系の不動産屋、銀行系の不動産屋、そして賃貸専門の大手業者、全てが自社の利益だけを追求するあまり、勝手な理由を捏造してあたかも正当なものと見せかけているのが私には許せません。
そしてそれについ追随する業者。
あってはならない理不尽を当然と思っている不動産業者は、モラルとポリシーを持って仕事している私たちには迷惑のひとことです。

  

皆さんは、仲介手数料1ヶ月分の嘘をご存知でしょうか。
当社の管理物件は仲介手数料が半月分ですが、これは他社より安くしているわけではなく、これが本来の形だからなんです。
入居者に1ヶ月分を支払わせることの嘘の根拠は次の国土交通省告示を見れば一目瞭然です。
以下は、直接関係のない部分は省略していますが原文です。
第四 は入居者が1ヶ月分を支払う理由のないことの根拠です。
第七①は、大家さんが支払う宣伝広告費に関する不動産屋のインチキを暴くための根拠です。
役所の文書独特のわかりづらい文ですが、

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることのできる報酬の額」
                                                 平成16年2月18日 国土交通省告示第100号

第一    定義   (省略)
第二    売買又は交換の媒介に関する報酬の額   (省略)
第三    売買又は交換の代理に関する報酬の額   (省略)

第四　貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の１．０５倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の０．５２５倍に相当する金額以内とする。

第五    賃貸の代理に関する報酬の額       (省略)
第六    権利金の授受がある場合の特例   (省略)

第七    第二から第六までの規定によらない報酬の受領の禁止

①宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない 。

②   (省略)

いかがでしょうか。
もともと仲介手数料は双方半月分でいいのです。
「当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」とあるので、不動産業者はこれを根拠に入居者から１カ月分の仲介手数料をいただくことにして、重要事項説明書という書面において「私が仲介手数料１カ月分を支払うことを承諾します。」という一行に、何の説明もなく署名捺印させているのです。

　もし、きちんと国土交通省第１００号告示を説明されたら誰だって「なぜ私が１カ月分を支払う必要があるのだろう。」と疑問を感じることでしょう。
　不動産業者はプロであり、入居希望者は素人である、というのが国土交通省の考え方で、素人である入居希望者には全てをきちんと説明をする義務がある、ということなのです。
しかし、家主からは仲介手数料をもらわない、という悪しき慣習から当然のように何の説明もなく１カ月分の仲介料を入居者に負担させている、というのが実情です。
　もちろん、きちんと国土交通省第１００号告示を説明して、それでも入居者が承諾した場合にはその限りではありません。
しかし、説明を受けたら無条件で承諾するとは思えません。
まず。大半の方は疑問に思い、不愉快な気分で仕方なく署名することになると思います。もしくは、署名すら拒否するかもしれません。

　説明を受けないで署名してしまった場合、争えばそれは無効になる可能性が大きいと思います。
署名捺印したんだから承諾した、はまさにインチキです。

告示通り半月分の仲介手数料であればいいのです。
もしくは、家主が１カ月分を支払うという承諾をして、入居者には負担させない、というのもいいことでしょう。

　仲介手数料が０ならばいいのか、ということについては既に書きました。
表向き入居者にいい条件に見せておいて、実は本来負担する必要のない費用をてんこ盛りにして多額の金額を支払わせる悪質な業者には注意しなければなりません。
賃貸大手といわれるチェーン展開している不動産業者の、目を疑いたくなるようなインチキは信じられないようなデタラメですが、利益を追求するあまり大手に追随する馬鹿な不動産業者のいることも看過できません。

　このブログを読んでいる皆さんは、インチキな情報に踊らされることはないと思います。

　ちなみに、（これは宣伝ではありませんが）、我が社の居住用管理物件は仲介手数料は半月分です。それは、当然だからです。
ただ、他社の賃貸物件をご紹介する場合、入居者が１カ月分の仲介手数料を負担することを条件とされている場合、物件紹介の際に国土交通省第１００号告示を説明し、承諾される場合に限り取引を進めさせていただくことにしています。
　いずれにせよ、説明不足で入居者に余分な負担をさせるのだけは、私のモラルに反するということです。
  

　不動産業界は襟を正さなければならない。
最近、毎日のようにこのことをどこに行っても話しています。
手短に書きます。

　不動産業は法律で守られているということを逆手にとって、とんでもないことが横行しているような気がします。

　賃貸大手のミニミニやエイブルなどは、敷金０、礼金０、仲介手数料０を謳い文句にお客さんを呼び込んでいますが、その向こう側にとんでもないものが潜んでいるのを皆さんは知りません。
本来であれば、その３つが０ならばあとは当月分の賃料と家財保険、場合によっては保証会社の保証料がかかるだけで、初期費用は最大でも２ヶ月分以内に収まらなければならないはずです。
ところが、鍵の交換費用だの入居前清掃費用だの、やれ消毒費用だ退去時の原状回復費だといろいろな名目をつけて入居者から金員を巻き上げようとしています。
それはまさに巻き上げているのです。

　私は不動産業者の仕事とは家主さんの家賃収入を確保することだと思っています。
家主からは空室に借り手をつけてほしいという依頼を受けているだけで、それを利用して不動産業者があれこれ通らない理由をつけて借主に対して自社の都合のよい条件を課すなどというのが言語道断だと考えています。

　例にとると本来家主サイドが負担すべき鍵の交換、清掃を借主さんに負担させる理由は２つあります。
　一つには、本来家主さんが負担すべきものを借主さんに負担させることで家主へいいイメージをアピールができること。
しかしその裏では、家主さんには仲介手数料は当然としても宣伝広告費１カ月分や入居者管理料その他の名目で多くの金員を負担させているので、それ以上負担させることができないということもありますが。

　もうひとつは、借主さんにいろいろな負担をさせてもお客さんはそういうものかと知らないで支払ってしまうので増益が簡単であること。
ところが、それぞれの価格に大きなマージンが乗っているのです。
ひどいもので、消毒などせいぜいバルサンを焚く程度です。新築など場合によってはそれすらしないこともあります。

　貸したいという家主さんのものをあたかも自分のもののように扱って儲けられるだけ儲けようとする企業体質に、自らはなんら疑問を感じていないというのが現実です。
そんなことをしているから不動産業者は信用されないのです。

　家主さんから依頼を受けた物件は、その賃料収入を得るために何をしたらいいのかをしっかりとアドバイスすること、それが最も大切な仕事だと私は思います。
借りてもらえる物件に仕上げるのはどのような修理をすべきか、なにが今のトレンドなのかを十分に話し合い、喜んで借りてもらえる物件にすること、そのためにはいくらぐらいかかるかをアドバイスすることです。
すなわち、いいものにして市場に出すお手伝いをすると言えるでしょう。
一日でも早く、依頼された全ての物件にお客さんを付けることが仕事なのです。

　家主さんは家賃収入が得られ、借主さんはその物件に満足する。
双方の満足が不動産業者にとっての最大の喜びでなければいけません。

　家主さんのが依頼に来た時、お客さんが店舗に入ってきた時、きっとこう思う業者が多いことでしょう。
”カモがネギ背負ってきた。飛んで火に入る夏の虫だ”



  

皆さんは不動産業者に対してどんなイメージをお持ちでしょうか。
たぶん、皆さんにとって不動産屋とは胡散臭い、騙されそう、悪徳など、イメージとして最悪の商売の一つにあげられるではないかと思います。
このイメージが実体と比べてどうか、ということでなく、たぶん８０％以上の方がそう思っているだろうということが重要なのです。

何でそうなのか。
多くの方が同じようなイメージを持っているという場合、それはイメージではなくそう思わせる要因があるということで、この場合、不動産業者の仕事そのものに問題があるのではないかと思うのです。

一度でもお取り引きいただいたお客さんはそのイメージが当社には当てはまらないと思っているだろうと自負するところですが、そのお客さんの不動産業者全体のイメージまで変えたとは思えません。

ほどんどの不動産業者は、一度取り引きされた方や大家さんなどが信頼してくれたとしても、それ以外の方々が信頼のおける不動産業者だとは思うはずがない、ということに気がついていないのです。

それは、信頼してくれる人がいる、という程度の事でイメージのいい会社だというのは甚だ僭越というものです。
勘違いもはなはだしい、まさに「裸の王様」でしかありません。

不動産業者が皆さんが安心して来てもらえるようになるには、何をどう変えていかなければならないか、どうしたら信頼される業界になるか、私はいつも真剣に考えています。
当社のイメージがどんなに良くなっても、不動産業界のイメージはよくならないわけで、その現実をしっかり受け止め、分析し、改善させれいくこと、私はそれを残りの不動産屋人生全てをかけてやって行こうと思っています。



  

　スタッフにブログを更新しましょうと言っている私が、全く更新していないとは何事かということで、久しぶりの更新です。

　半年ほど前からfacebookを始めました。
こちらはほぼ毎日、近況をアップしています。
facebookやってる人はご存じと思いますが、facebookページというものがありまして、こちらでは　「株式会社　丸進不動産」　とそのものズバリのページと　「横浜線中山周辺のお部屋探しなら丸進不動産」　というこれまたそのものズバリのページを開設しています。
　阿貴社のページも昨日から更新し始めました。
facebookは本名での参加が原則ですが、消息の判らなかった旧友が突然連絡してきたり、友人の動向やものの見方がわかったりと、とても楽しいものです。
まだの方、是非参加してみませんか？

さて、これからは頻繁に更新することにしようかな。
  

　当社が管理している物件の仲介手数料は、ご存じの通り家賃の半分です。
これは当社が割り引いたわけではありません。
もともと、国土交通省の通達で賃貸の仲介料は貸主・借主双方から賃料の半分づつ支払ってもらうことになっているので、当然のこととしてそのようにしています。

　では、なぜほとんどの不動産業者が仲介手数料1ヶ月分を当然のように借主に請求するのでしょうか。
国土交通省の通達の後半にこのように書いてあります。
「当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.525倍に相当する金額いないとする。」
とあります。
　これをもって、貸したい意志の強い家主からは仲介料をもらわずに、借主が1ヶ月分を支払うことを承諾していることにして支払わせているのが実情です。

　このことを説明せずに、重要事項説明書に「私が仲介手数料として賃料の一ヶ月分を支払うことを承諾します。」という項目を作り、なかば当たり前のように借主に全額を負担させているわけです。

　通達を都合のよいように読み、借主に既定の上限全額を支払わせ、家主には仲介料を負担させないという、不動産業者の考え方が私には理解できないわけです。
この条項を読み変え、1ヶ月分を支払うことを初めから条件にする、というのはいかがなものでしょう。
ですから、当社が家主から依頼されている物件は全て仲介手数料が半月分なのです。

他社の賃貸条件を見るたびに
「あなたが1ヶ月分を支払うことを承諾するのであれば、貸してあげますよ。」
という風にしか見えないのです。
それも、何の説明もなしにです。

　過去、不動産業者は賃貸物件獲得のために貸主におべっかを使い、必要以上に媚びて「他社より我社のほうが儲かるのでぜひ我社で」とやってきたわけです。
それは、全ての負担を入居希望者に転嫁することで成り立つものでした。
　私はそれが納得できませんでした。
国土交通省の通達の内容を一方的な理解ではなく、公平に読んだ場合には、やはり半分半分が当然でしょう。

　不動産業者の「リスクは全て借主に転嫁」という姿勢を是正しない限り、将来はないと確信しています。
この費用はどちらが払うべきものなのか、支払う根拠のない金銭を請求していないか。
いつも公明正大な考えで過去の慣習を見直すべきではないでしょうか。  

　去る月１５日１６日の二日間で開催された賃貸住宅フェア（東京ビッグサイト・主催：全国賃貸住宅新聞社）の管理・業務効率セミナーで講師を務めてきました。
　当社のアドバイザーであるリデアデポの山田氏とのコラボでしたが、１５分ほど当社の取り組みについて話しました。
１５０人ほどのセミナー会場は満席で立ち見が出るほどの盛況で、管理業者が効率化に関して悩み、考えていることが手に取るようにわかり、わたしにとっても有益な時間でした。

　当社の取り組みは、当社のスタッフにとっては通常のことではあるのだけれど、他では１社も手掛けることすらできないことをやっているわけで、改めて話をすると受講者が真剣に聞いてくれるので驚きました。
興味にある取り組みなんだなあ、そんな難しいことではなかったけれど。

　当社では、まだまだ新しいアイディアがあるんです。
これは、究極のサービスになると思いますよ。
　
  

　当社では、メールで物件のお問い合わせをいただくと、担当者がメールで返信しています。
ただメールで返信するだけでは普通のことですが、当社では担当者のあいさつがYouTubeで見れるようにしました。
メールにＵＲＬを張り付けて、クリックすると動画でコメントが流れるようにしました。
　メールにホームページのＵＲＬを書いて誘導するのは普通ですが、ＹｏｕTubeを利用して、メールを送った本人があいさつするというのは見たことも聞いたこともないと思います。
どんなあいさつが流れるのか興味のある方は、次のＵＲＬをクリックしてみてください。
新人の臼井君のあいさつをサンプルで見る事が出来ます。

＜ここをクリック＞

　さて、次は何をしようか。
面白いことはないか、そんなことばかり考えている私は、いいことが思い付きました。
でも、まだまだ内緒です。
乞うご期待！というところですね。  

2月25日（木）、緑区内で配達されている新聞に折り込まれているタウンニュースに、恥ずかしながら私が出ています。


記事を読んでみて、このおっさん何者？みたいな、怪しいおやじとしか思えないなあ、と微妙な感想を持ちました。
確かに書いておる通りで、いろんなことに首を突っ込んでいるので仕方ないことなんですが、それにしても、ね。


　最近、何となくバタバタしていて、一つのことにゆっくり時間をかけることがないのが残念なところです。
「みんなの中山ライフ」も充実させたいし、アイフォンクラブも立ち上げなければと思っているし。
ここのところ、業界新聞や専門雑誌の取材がいくつかあり、徐々にですが当社のやろうとしていることが全国の不動産業者の目に触れるようになってきたように思います。
　今、不動産業者は大きな岐路に立っているのですが、そのことが分からない社長ばかり。
企業理念のない会社は、淘汰されるだけなのに。






  

　ここのところ暖かい日が続いているので、なんとも気分がいいですね。
先日はいつも昼食を食べに行く蕎麦屋さん「佐保多」でふきのとうの天ぷらをいただきました。
地元でとれたもので、春を感じるふきのとうが１月から食べれるほど陽気がいいのだと妙に納得してしまいました。

　１月もあと明日を残すだけになりました。
当社では暮れに一人、1月に入りもう一人と、二人の新しいスタッフが増えました。
いよいよ2月から繁忙期だと思っていたところ、正月明けからすでに繁忙期の様相です。
今、毎日が戦場のような忙しさで、スタッフのみんなは昼食もそこそこに飛び回っています。
　現在、私と副社長のほかに正社員が9名、パートで来てくれるスタッフが４名、物件レポートを書いてくれる主婦が４名、物件の掃除を請け負ってくれている人が８名と結構大所帯になっています。
２０名を超える人件費を考えると、暇では話にならないわけですが、それにしても忙しい。

　いよいよ繁忙期のピークである２月３月が間近に迫りました。
この陣容で全てをこなさなければならないわけですが、体調を崩さないか心配でなりません。
更新契約にお越しいただくお客さんは、全て予約制にしなければならなくなりそうです。
日時を確定してもらい、予約していただかないと長時間お待たせすることになる、そんな状況です。

　契約時間の短縮は、お越しいただくお客さんにとってもいいことだと思います。
そして、この時間短縮は当社のスタッフにとっても大変有り難く、また必要なことでもあります。
仕事の量の割には少ない人数で繁忙期の全てをきちんとこなす。至難の業ですが、そうもいっていられません。
とにかく繁忙期が無事に抜けられることを祈るばかりです。  

　昨年は事務センターを開設したり、みんなの中山ライフを立ち上げたり、新しい賃貸システムを開始したりと新しいことを手掛けてきました。
思えば、おととしの6月に今の場所に移転してからというもの、丸進不動産を劇的に変えてきました。

　この業界もご多分にもれず不景気の波に襲われ、四苦八苦しているようです。
そのような中、おかげさまで当社は元気です。
今日も朝からたくさんのお客さんが見え、ご案内に、契約にとスタッフ全員で休む間もなく動きまわっています。
かくいう私も、午前中から重要事項の説明をしています。
取引主任者が私のほかに３名いるのですが、手が回らず私の出番となりました。
私自身は社長に就任以来、あまり接客することがないのですが、さすがに今日はそうもいっていられない状況です。
この状況は４月くらいまで続くと思います…

　さて、今年の個人的な企画の話です。
当社では営業社員全員にiPhone支給していますが、このiPhoneというのがすごい。
まさにポケットコンピュータですね。
これを駆使できれば、かなりのことができる第一級のツールです。
にもかかわらず、使いこなしている人が少ないのは残念でなりません。
で、おせっかいの私としては「iPhoneクラブ」を作って、このiPhoneの輪を広げることにしました。
今はまだ企画段階ですが、iPhoneユーザーに喜ばれるものと思います。

　いつも新しいことを考えるのが趣味のような私にとって、今年は今までのように大がかりで大きな費用のかかることではないこの企画はいまからワクワクします。  

あらためまして　明けましておめでとうございます。

　今日７日は仕事始めでした。
暮から新年にかけて、インターネットでの反響が数多くあり、おかげさまでとてもいいスタートを切ることができました。
昨年は、事務センターを開設したり、新しい賃貸システムを立ち上げたりと忙しい一念でしたが、今年はいままで手掛けてきたことをよりパワーアップすることに専念したいと思っています。

　元旦には、タウンニュースをご覧いただいた方も多いと思います。
当社は開業から３８年、今年の５月には３９年目に入ります。
これからの一年は４０周年に向けて、長きにわたり当社を育んでくれたこの中山に恩返しをする一年にするつもりです。
当社のような中小企業が、どうやって地域に貢献すればいいのか、いろいろ知恵を絞っているところです。

　今日は、当社は忙しい仕事始めでした。
開店と同時に賃貸の契約があり、次から次からお客さんが入れ替わり立ち替わり事務所を訪れてくれるのを見て、安心しました。
不景気が叫ばれている中でも、誠実に、前向きに努力することで事業はうまくいくものと信じているからです。

　昨年から、当社は集客に全精力を注ぐことにしました。
多くの方が来店さえしてくれれば、必ず希望に沿う物件を紹介できる自信があります。
来店してくれた方々が納得するシステムと物件を数多く用意すること、集客に全力を注ぐことで、おのずと成約するものと信じています。
今年も、今まで以上に「入りやすい不動産屋」「感じのよい不動産屋」と来店された方々に評価されることを目標に頑張っていきます。

今日の疲れは心地よいものでした。  

明けましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い申し上げます。

　当社は、今年で開業３９年目に入ります。
約４０年の長きにわたり、この中山で営業してまいりました。
この間、バブルを経験したり、とにかく語りつくせないほどたくさんの出来事がありました。
それでも、丸進不動産に今日があるのは偏に当社をご愛顧くださっております皆様のおかげだと感謝している次第です。
　今年は、来年に迫った４０周年に向け、さらに地元に役立つ不動産屋になる決意をしています。
昨年は当社開業の地、寺山町１０２番地に事務センターを開設し、街ポータルサイト「みんなの中山ライフ」を立ち上げから全面的にバックアップいたしました。
また、事務センターには無料の貸会議室も出来ました。
これらは、来るべき４０周年に向けての地域貢献事業の一環として行いました。
今年は、これをさらに進めていき、また新たな地域貢献を考えていきたいと思います。

２０１０年元旦

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社　丸進不動産
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役社長　星野　直  

　9月から業務の内容を一新しています。
　まず、今までは保証人に代わり利用していた保証会社の保証料を借主さんに負担していただいていたものを家主さんに負担してもらうことにしました。
これは、賃料を確実に手元に入れるための家主さんの保険だと考え、保険であれば保険料は受益者負担が当然だと考えたからです。
賃料の滞納というのは０．５％程度で、まずほとんどの方は滞納などしないわけで、きちんと賃料を払う方の保証というのは何とも理解できない話ではありました。
以前よりこの件は悩んでいたのですが、これを「保険」と考えたとき全てが解消したので、家主さんにその旨お願いしました。
　不動産屋の常として、家主さんの負担を増やすことというのは躊躇するものです。
契約時、更新時に家賃の５０％を支払ってもらうわけです。
普通に考えれば抵抗されるはずです。

　これは賭けでもありました。
弊社の存亡をかけた大きな賭けです。
私は納得できないことは継続したくないという気持ちのほうが強かったので、しいて強硬に大家さんにお願いしていきました。

　なんとか借主さんに理不尽な金銭の負担をかけたくないという気持ちから、いろいろと考えた結果が「大家さんすっかり安心パック」という当方にも負担のかかるシステムを作りました。
大家さんに保証料を負担してもらい、当社が全ての賃料を管理するというシステムです。
このパックには、月一回の共用部分の清掃、不慮のトラブルに対する24時間受け付けサービスなどを付けました。
また、増える事務のため新しい事務所も作り、増員しました。
当社も大きな負担をしたことで、大家さんに理解を求めるのが容易になったと思います。
普通であれば確実に利益が上がる事業展開を考えるのでしょうが、このシステムは新規で１００棟の集金業務を受けなければ赤字になります。
　
　この「大家さんすっかり安心パック」は、借主さんに対しては「オカピパック」として提供することにしました。
礼金なし、仲介手数料は賃料の５０％（国土交通省の通達どおり）、保証人不要（審査はありますが）、２４時間トラブルサービス、手数料不要の銀行引き落としと借主さんには魅力的な条件だと自負しています。

当社の「オカピパック」、自信作です。  

　先週から今週にかけて、東南アジアはフィリピンに取材旅行でした。
趣味の切手関連で、フィリピンがらみの本を出したいと思っているための取材でした。
ところが、５泊６日のほとんどが雨。
最悪のコンディションと予定通りの行動が全くとれずじまいでした。

　マニラには「Mall of Asia」という巨大ショッピングモールがあるということで、買い物方々見に行ってきました。
その大きいことにびっくり。
わかりやすく言うと、ららぽーとの１０倍くらいの大きさに感じました。
いや、もっと大きいかも。
　いいものを安く買うことができるので、現地の人たちには大人気です。
周辺も整備されていて、マニラ湾を望むエリアは若い人たちがたくさん、夜遅くまで楽しんでいるのが印象的でした。
今の日本の若い人たちには、あのエネルギーを感じることができないとも思いました。


　さて、わが社の新事務所ですが、稼動し始めました。
そして、目玉の事業でもある「みんなの中山ライフ」の説明会を開催しました。
２名の方がお越しくださり、いろいろと説明させてもらいました。
興味をもたれたようなので、是非一緒に築き上げたいと思っています。


　明日は「全国賃貸新聞」という業界紙の取材です。
  

　なんともあまりにも久しぶりの日記で、お恥ずかしい。

　当社の前を通る方はもうお気づきでしょうが、当社の事務センターと「みんなの中山ライフ」事務局が出来上がりました。
日記の更新が滞っていた時期にいろいろと変化がありました。
　まず、当社管理の賃貸住宅は、保証人不要で保証会社を利用しますが、その保証料は大家さんが負担することになりました。
従って、このエリアでは最も初期費用が少なく入居することができると思います。
入居しやすいということは、選択肢も増えるということで、いいことなんじゃないでしょうか。

　９月５日から１０日まで、ちょっと不在です。
帰ってきたら、またブログもがんばろうと思います。  

　なんと、１ヶ月ぶりの更新！
新しい事務所、中山の街ポータルサイト、etc,etc
そして、新しい賃貸システム作りと忙しい日々でした。

　当社管理の賃貸物件は、賃貸保証会社の保証料を家主に負担してもらうことになりました。
それに伴い、家主さんにパンフレットを送り、順次ＯＫを取り付けています。
そして、賃料は銀行引き落としになり、振り込み手数料なしにします。
建物には、月に一度の簡易清掃を入れます。

　入居される方にとって、初期費用が少なくなくなるのは歓迎されることと思います。
当社の管理物件については、礼金なし、仲介手数料は家賃の半分相当、賃貸保証会社の保証料の負担なしということになります。

　新事務所は、営業所ではなく事務センターです。
それと街ポータルサイトの運営もこちらで行うことにしました。
ここは９月始めの開業予定です。

　従業員も増え、明るい笑顔で皆様をお迎えできる明るい不動産屋になったと思います。
実は私にとってはこれが自慢で、部屋探しをしている人もしていない人もちょっと覗いてみて欲しいと思っています。

さてさて、１ヶ月も更新しないようでは失格ですね。
休み明けからはもう少し頻繁に更新しなければと思うこの頃です。
あ、それと、物件レポートのアップも私がやることになっているので、原稿がたまっています。
こちらも１０件以上を一気に休み明けにアップしますよ。

　夏季休暇、スタッフはそれなりに予定があるのでしょうが、私は野暮用の連続で終わりそうです。


夏季休暇
８月１２日（水)から１７日(月）まで

  

　私は、この不動産業界の「不思議｣を改善してきました。
たとえば、もう１０年ほど前になるでしょうか、弊社では「礼金｣というものに疑問を持って、これをなくす方向でアクションを起こしたことがあります。

　「礼金」っていったい何に対するものなのでしょう。
戦後、住宅事情が極端に悪い時、住居を探している人が家主にお礼をしたのが始まりだと思います。
それが慣習となり、システムとして組み入れられたわけです。
　時代が変り、住宅事情にも変化があったにもかかわらず、その「礼金」は生き残っていました。
そこに疑問を感じたわけです。
もう、「礼金｣などというものを借主に負担させることはおかしい、それが当社の結論でした。

　結論が出ると、その線に沿って動きたくなるのが「私の常識｣です。
一斉に家主さんたちに「礼金｣を廃止したい旨、連絡をしました。
他の不動産屋全てが「礼金２か月分」を必要としていた時です。
家主さんたちの収入がその分減る、ということで、これは賭けでした。
　もしかしたら、家主さんたちが怒り、当社との委託関係を解消するという事態も十分ありうると考えましたが、そのこと以上に理不尽な金員をシステムとして借主から頂戴することのほうが私には否でした。

　結論から言えば、当社の家主さんたちのほとんどが理解を示してくれ、結果的に当社取り扱いの物件のほとんどが「礼金なし｣になりました。
入居希望者の初期負担が減ることもあり、当社の成約率が格段と上がりました。
部屋を空けているよりいい、ということで、結果的には家主さんたちにも喜ばれる結果となり、胸をなでおろしたことを覚えています。

　そして、今では他社も「礼金｣をなくすようになり、多くの不動産業者も　「礼金なし」が当然のことになったわけです。
私は、たぶん「礼金なし｣物件の生みの親ではないかとひそかに自負しています。


　もうひとつ、仲介手数料について改善しました。
国土交通省（当時は建設省）では、」特別の場合を除き、賃貸住宅の仲介手数料は借主、貸主双方が半分ずつ負担して、合計１か月分までの金額を貰うことができる、」という省令があります。
不動産業界では、全てを「特別な事情｣ということで借主に仲介料全額を負担させています。
　私はこのことも理不尽だと思い、「礼金｣の時と同じように全ての家主さんに連絡し、了解を得ることができました。
今、当社の物件は仲介料が半月分、すなわち省令どおりとなっています。

　業界では普通のことと思っていることでもおかしなことはたくさんあるようで、気がついたところから直していかなければと思っています。
今も改善すべきと思うことがあり、検討しているところです。

　当社のようは中小企業から、普通の人が普通に納得できるように変革していくことが、私に課せられた使命ではないかと考えている今日この頃です。  

　昨日、家内と二人で東京･新丸ビル５階にあるレストラン「大宮｣に行きました。
「大宮｣は浅草にもあり、私たち夫婦は２０年ほど前には月に３回くらいはそこでディナーを楽しんでいました。
シェフの大宮勝雄さんは、１８歳からオーストラリアを皮切りにヨーロッパで修行を積み、浅草に自分の店を出したという、知る人ぞ知る有名なシェフです。
今でこそ、っヨーロッパの近くなり多くの若い料理人が修行に行っていますが、当時では稀な存在でした。
「大宮｣の料理はどれをとっても最高峰。
私たち夫婦にとっては洋食の原点でもあります、
「横浜の星野です｣でいつも予約を入れ、息子は生まれるまでいつも浅草でのディナーを楽しんだものです。
ささやかな贅沢でもありました。
　息子が生まれてからは、赤ん坊を連れて行くわけにもいかず足が遠のいてしまいましたが、その息子が大学に合格しお祝いに、３人で初めて「大宮｣で食事することにしました。

　残念ながらその日は「シェフはいませんでした。

私たちが「合格おめでとう｣と乾杯した声を聞いたらしく、最後のデザートの時、息子のディッシュにチョコレートで「合格おめでとうございます｣と書かれた特製デザートを出された時は、驚きもし、さすがは「大宮」だとうれしくもありました。
実は、そばにいた若い女性のスタッフは大宮シェフの娘さんだと後で知りました。

　１ヵ月後、友人とランチに行ったとき、１９年ぶりにシェフに会うことができたので不沙汰を詫びたところ、シェフは「奥さんにもお会いしたい」と昔を懐かしんでくれました。
そのことを家内に話し、是非新しい新丸ビルの店に伺おうということになりました。
というわけで、昨日はしぶりのデートとなりました。

　昔と同じように「横浜に星野です。｣と予約を入れておいたので、シェフは笑顔で待っていてくれました。
ワインを注文し、しばしシェフと昔の話やお会いしなかった期間の話などを歓談することができました。
１９年前、小さくてかわいい女の子２人も成人し、それぞれ結婚し、それぞれ夫婦そろってシェフと一緒に「大宮」を盛り立てているとのこと。
あの子がこの美人で素敵な女性になるくらいの時が経ったことに感慨がひとしおでした。

　料理はもちろん最高でした。
ワインも、よく飲んだプイイ・フュッセを、それも１９８５年ものを飲み、家内とも懐かしい話をしながら楽しい時間を過ごせました。

　帰りにシェフが家内にプレゼントしてくれた本が写真の本です。
表紙のシェフの笑顔、素敵でしょ。
この笑顔で、１９年の年月を語りあうことができた、最高のディナーでした。

　また昔のように夫婦で通うことになりそうです。