2013年02月26日

全国賃貸住宅新聞 トップ対談



今週号の全国賃貸住宅新聞で、経済評論家の亀岡先生とのトップ対談が掲載されました。

毎号トップ対談は不動産業者はもちろん、建設会社や警備会社等の大きな会社が載っいる中で、支店のない零細不動産業が載るのは例外中の例外だと思います。

日頃の活動に注目してくれた全国賃貸住宅新聞社には感謝します。  


Posted by Teddyさん at 10:48Comments(3)日々是好日(社長のブログ)

2013年02月12日

業界新聞に掲載されました。

全国賃貸住宅新聞に当社の新しい取り組みが記載されました。





なんと、私のプロフィールまで。


  


Posted by Teddyさん at 12:59Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2013年01月06日

新年のご挨拶

新年、あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願い申し上げます。
皆様にとって今年が良い年になりますことを心よりお祈り申し上げます。

2013年元旦
                             株式会社 丸進不動産
                             代表取締役社長 星野 直  


Posted by Teddyさん at 16:40Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2012年10月13日

バーチャルとリアル

 最近、facebookをやっていて思うことがあります。
個人的には150人を超える「友だち」がいて、毎日その人たちの投稿を読んだり、自らも近況や思うところを書いていますが、最近のニュースを見るたびに違和感を感じます。
 「友だち」といったところで、中には一度も会ったことのない人がいたり、関係の薄い人が数多くいるのですが、毎日のやり取りでなんだか実際に友だちになったような錯覚を覚えてしまいます。

 でも、それは勘違いに違いありません。
相手の記事を読んで「いいね」を押していく。
その内容がいいか悪いかより、「いいね」を押すことがMIXIの足あとと同じで「来ましたよ」という表現に変わっていることに違和感を感じます。
そうなると、本当に読んで「いいね」と思っているのだろうか、実際は読まずに「いいね」を押している人も多いのじゃないか、と思うわけです。
自分の投稿に「いいね」はくれるけれど、一度もコメントを書いてこない人がいるのはちょっとさみしいですよね。
 バーチャルの人間関係をリアルなものと勘違いしてしまう、これはある意味でとても怖いことです。
最近のいろいろな事件の背景に共通するキーワードとして、バーチャル(仮想)とリアル(現実)の境目が分からなくなっているということがあるように思います。
暴力や殺人がその最たるものでしょう。

 私たちはそれにはしっかりした境目があることを認識し、常に意識し続けないといけないのではないでしょうか。
  


Posted by Teddyさん at 12:29Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2012年10月12日

今日はSUUMOの社員が研修に来ています。

 ホームページをリニューアルし、物件の紹介を充実したところ、SUUMOの担当から「札幌と仙台のセミナーで丸進不動産のホームページを題材にしたい。」という申し入れがありました。
 「どうぞ」というわけでSUUMOでは当社のホームページが俄然有名になったようです。
 というわけで、今日は朝から当社担当の三浦君が埼玉・千葉グループの社員2名を連れてきました。
 特にSUUMOで推進している動画につき、当社の動画を参考にしたいということです。
で、当社のスタッフ軽部君が3名を連れて物件の写真と動画の撮影に行って、帰ってきました。
次は編集作業を見学するものと思います。

 これは、当社の物件紹介が独りよがりのものではなく評価されているということで、スタッフのモチベーションは上がることでしょう。

 物件を探しているお客さまにとっても、オーナー様にとっても当社の物件紹介の仕方は喜んでもらえます。
これをはずみに今まで以上にいいものを作ろうと思います。  


Posted by Teddyさん at 12:30Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2012年10月06日

大手では出来ない物件のPRをしています。

 当社のホームページをご覧いただきましてありがとうございます。
いかがでしたでしょうか?
 当社では、お預かりした物件をどこよりもきめ細かく、ホームページにお越しいただいたお客さんにわかりやすく伝えるための最善の努力をしております。
その結果、オーナー様にとっても納得できるPR方法になっているものと自負しています。

 住宅を探すということは 気に入った環境を探すことでもあります。
だからこそ、物件周辺のいろいろな情報というのもとても大切な情報であるのは言うまでもありません。
当社のホームページでは、地図を有効に使い、レポートでいろいろなことを詳しく説明しています。
 特に、賃貸では30秒ほどの動画も使い、より一層その物件の魅力をビジュアルで表現しています。

 リクルートのリサーチによると、賃貸の場合お客さんはインターネットで納得いくまで物件を探し、物件を1、2件まで絞り込んでから不動産業者に問い合わせをしてからその会社に向かいます。そして、決めるまでに訪問する不動産業者の数は平均1.9軒だそうです。
 お客さんの目に留まるPR方法と物件力だけで全てを決めてしまうということです。

 そこに気が付いている不動産業者はあまりないようですし、気が付いていたとしても当社のような方法には膨大な手間がかかるので、出来ないのではないでしょうか。
 記事を作るための作業、写真撮影とビデオ撮影、帰社してからの編集とレポート撮影まで全てを社内でこなしています。
1物件の記事を完成させるまでには、ゆうに4時間はかかる作業です。
 ここまでしてオーナー様の物件PRしている会社はありません。
時間をかけて丁寧に作ることによって、全てのスタッフは一つ一つの全てに愛着が湧いてきます。
だからこそ、お客さんに喜んでもらえるのです。

 これは、大手不動産業者では出来ないことです。
効率よりも物件への愛着、これが当社の考え方です。  


Posted by Teddyさん at 11:45Comments(0)オーナーの皆様へ

2012年09月25日

これ、納得できますか?

 よく賃貸物件の募集で、「消毒」「入居前清掃」「鍵の取り換え費用」が条件になっているのを目にします。
これって変じゃないですか?
借りる方にこれらの費用を負担させる、などというのは言語道断だと思います。

 例えば消毒、実はバルサンを焚いているだけです。
バルサンを焚いてクレームが来ることもあるので、防虫スプレーでシューッとやるだけの場合もあると聞きました。
 また、入居前清掃もおかしな話です。
内装工事を終えると清掃業者がきれいに清掃します。
ここまでで内装完了するわけで、皆さんが内件に行って汚いことなどなかったはずです。
たぶん、入居前に誰が入ったかわからないので清掃します、などと言って負担させるのでしょうね。
でも、入居前清掃として業者が入った話など聞いたことがありません。
やってもせいぜいが営業マンが雑巾でちょこっと乾拭きする程度でしょう。
 鍵の交換費用というのもおかしな話です。
交換する必要があるとすればこれはオーナー負担です。
なぜならば、シリンダー錠を自前で持ってくる人などいないからです。
逆にいえば、鍵の交換費用を請求されたらその鍵の所有権はあなたのものですから、退去の際は取り外して持っていってもいいということになります。

 では、なぜこんなことが起こるのでしょうか。
これらの全てはその不動産業者の独断で行っているのです。
 預かった空室に対する仲介手数料以外に何か利益を上げる方法はないかを考えて、入居者の弱みに付け込んで儲ける算段をした、というのがその正体です。

 だいたい、消毒だの入居前清掃だの、鍵交換だのというものを借主に請求するということなど10年前にはありえませんでした。
バブルが崩壊し、不動産業者が思うように利益がなくなり、ない知恵を絞った結果がこういったことを始めるきっかけになったのでしょう。
全てが不動産業者の浅知恵から始まり、多くの業者が何も考えずにわれもわれもと真似をしてしまった結果だと思います。

 こんなことは大家さんは望んでいません。
大家さんは、一日も早く入居が決まってほしいのです。
だからこそ、部屋さがしをしている人に気に入ってもらえるようにリフォームしているのです。
なのに、入居時の初期費用を不動産業者が自己の利益のためだけに増やしているということが許せる行為でしょうか。
いろいろ理由をつけて家主と入居者の負担だけ増やして、自分だけは儲けるという不動産業者の体質を変えなければならないと常々感じています。

 あえて当社のことを言う必要はないと思います。
このホームページをご覧いただければそれだけで理解されると思います。
  


Posted by Teddyさん at 12:21Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2012年09月24日

便利になっても私たちが怠ってはならないこと。

 ホームページをリニューアルしたことで、滞留時間が10倍に増えました。
当社のホームページをじっくりご覧になる方が増えているということで、リニューアルの効果をが実感できています。

 ホームページはとても便利なものです。
昔は、といっても10年くらい前までは駅に降り立ったお客さんは駅周辺の不動産屋を何軒も回り説明を受け、案内されてから物件を決めたものです。
 気に入った物件が見つかるまで、根気よく探さなければならず、物件情報もその時初めて目にしたわけです。
それどころか、せっかく部屋さがしに出向いても、その日に見つかるとは限らないのです。

 そういう時代も終わり、インターネットで家に居ながらにして物件を探すことができるようになりました。
仕事を終え、家でビールでも飲みながらの部屋探し、本当に時代は変わったものですね。
 「この物件が気に入ったから明日見に行こう。」
去年の統計では、平均1.9件まで絞り込んで不動産業者に向かうそうです。
そして、出向く不動産業者は1社もしくは2社まで。
もちろん、ここまで絞り込むには真剣に考えているものだと思います。

 SUUMOをはじめとするポータルサイトに物件を登録して反響を待つ。
ほとんどの不動産業者はこのスタイルでしょう。
確かに部屋さがしをしている方はポータルサイトを見て物件を探しています。
でも、それだけでいいのでしょうか。
ポータルサイトに載せる情報は最低限の内容に過ぎません。
これだけでは、周辺の環境らや利便性、すなわち住環境はわからないはずです。

 どこのポータルサイトも似たり寄ったりの内容だし、不動産業者のホームページも変わり映えしないし、知りたい情報もない。
どこもこんな内容しかないとそういうものかと思ってしまい、その中からよさそうなものを選ぶ、ということになってしまうのでしょうね。
でも、こういう方法まで試してみてはいかがでしょうか。
気に入った物件の建物名で検索しなおしてみることです。
そうしますと、場合によっては複数ヒットすることがあります。
そして業者が違う場合には、その会社のホームページを見てみましょう。

 ホームページは、その会社の本気度がわかります。
未だホームページのない会社は問題外です。
あったとしてもありきたりなもので、ポータルサイト以上の情報を提供していなかったり、熱意が感じられなかったら、そこはその程度の不動産業者です。
 部屋さがしをしている人たちの動向を知れば、提供すべき情報がまだまだ山ほどあることに気がつきます。
そういった状況を知り、改めて部屋さがしをされている方々の知りたい情報を載せようと思ったのがリニューアルした理由です。

 ご覧頂いた方は驚いたと思いますが、動画がかなりバージョンアップしました。
編集開始から完了まで、1物件2時間近くかかります。
これも社内での作業です。
物件のレポートを担当者が書きます。
物件の説明だけでなく、周辺の環境などをきめ細かく書いていきます。
これにも相当の時間をかけています。
 そしてできあがったものから賃貸れぽるとや売買れぽるとにUPするわけです。
これだけの作業をすることで、それぞれの物件に対して愛情や思い入れを持つことができるのだと思います。
 オーナーさんから預かった物件一つ一つに愛情を持って部屋さがしに来られたお客さんにお薦めできる、これがプロの不動産業者だと確信しています。

 時間をかけて作った動画やレポートであっても、UPした日に決まってしまうこともしばしばです。
こんなに時間をかけなくてもいいんじゃないか、物件に案内すれば良さはわかるんじゃないか、とここで手を抜くときっと如実に悪い結果となるだろうと思います。

 こういう地道は作業は ともすると楽な方に靡いてしまうのが人の性です。
でも、この作業は自分のためにしているのではなく、見てくださる人がいると思えば手は抜けないはずです。


 部屋さがしをしている人から問い合わせのメールがきます。
当社では一人一人にしっかりと問い合わせに答えるために、テンプレートではなく、一つ一つ丁寧にテキストで返事を返しています。
返答しているスタッフの顔がわかるようにyoutubeであいさつをしています。

 問い合わせにスピーディーに応えるためという都合のいい理由でテンプレートを作り、そこに決まり文句を書いて返信している会社が多いと聞きます。
でも、それは手抜きではないでしょうか。
メールであっても、問い合わせから始まるコミュニケーションがとても大切だと思います。
 このメールのやり取りで、双方とも相手を判断しているのです。

 便利になったからといって、手間を省く、時間を短縮する、というのは全く間違えています。
便利になって出来た余裕の中でより細やかな仕事をする時間ができたと思うこと、昔より楽になった時間を有効に使うことが大切なのだと思います。

 便利になった分、よりいい仕事をするために、当社のスタッフはめちゃくちゃ忙しく仕事をしています。

  


Posted by Teddyさん at 13:08Comments(2)日々是好日(社長のブログ)

2012年09月18日

ホームページリニューアル

 私の拙い雑記をお読みいただいている皆様は、リニューアルしたホームページをご覧いただいたことと思います。
今回リニューアルしたホームページは、不動産をお探しの方にとっても、提供される方のとってもこれ以上の形はないといえるほど秀逸なものになったと自負しています。

 私たちは不動産取引のプロです。
それは、売り手と買い手、貸し手と買い手の双方にとって公正に正確な情報を提供することで、双方が納得して取引できるようにすることが仕事だと考えています。
一方のための利益だけを考え、というより自社の利益だけを考えて情報を流す行為だけはあってはならないことです。

 このシステムは、賃貸であればオーナーに変わってその物件の魅力を伝え、住居を探している人にとっては知りたい情報を正確に包み隠さずお知らせすることで、迅速に気持ちのよい取引に導くようにできています。
それは、これを運営しているスタッフ全員がこの仕事に自負心を持って仕事に取り組んでいるからに他なりません。

 当社の窓口のお越しいただいた方は、スタッフの活気ある応対に納得されることと思います。
それは、全員がこの仕事に誇りを持っているからです。

 不動産業の社会的使命を前面に、全てのお客さんから「丸進不動産で取引してよかった」と思ってもらえることがこの業界で仕事するものの喜びだと考えています。


 この度、緑区のポータルサイトもたくさんの仲間に声をかけ公開することができました。
これも、私の考える社会的使命の一環です。
「横浜に住むなら緑区に住みたい」というサイトです。
緑区を愛する不動産業者が賃貸物件を出し合ってお客様のためのサイトを作りました。
こちらも是非ご覧ください。
  


Posted by Teddyさん at 11:00Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2012年04月27日

神奈川県協会の理事になります。

 今年は、神奈川県宅地建物取引業協会の役員改選の年です。
私は、支部役員を6年務め、今年の改選では県協会の理事になるために立候補しました。
先日、支部からの県協会理事の定数5名に対して5名の立候補ということで、来る5月8日の支部総会において承認され、理事として県協会に出ることになります。
 私は、不動産業界の信頼回復のために全力を投入していくつもりです。
宅地建物取引業法という法律に守られていることに胡坐をかき、消費者のためというより自らの利益のみに知恵を巡らせている多くの業者に対し、狼煙をあげ、攻め入ろうと考えています。

 年内には不動産業者の誤った考え方を公にし、消費者に正しい不動産取引を公開する本を出版しようと思っています。
出版社も決まりました。
 この本の前に、趣味の本を一冊完成することが出版社の条件で、これを仕上げてからになりますが。

 いずれにせよ、あらゆる手段を使って業界を正しい方向に導かなければならないと思っています。
乞う、ご期待。  


Posted by Teddyさん at 14:44Comments(1)日々是好日(社長のブログ)

2012年03月19日

礼金って何?

 我が社では20年以上前に礼金を廃止しました。
もちろん礼金に相当するようなものを名目を変えて負担させることもしておりません。

 もうあまりにも前の話なので、時期は覚えていません。
中山北口に支店を開設してすぐのことだと思います。
私は以前から礼金という言葉にひっかかていました。
当時私は専務でした。
私はその違和感を父親である社長に訴えたところ、社長も「私も疑問に感じている。」ということでしたので、礼金をなしにしようと決めました。

 礼金は、不動産業者が物件を確保するために作ったものだと思っています。
当時は今ほど情報公開がなされておらず、たくさんの物件を預かっている不動産業者が大きい不動産屋だという時代でした。
ですから、物件確保には大家さんにメリットのある条件を作り出し、それで物件を確保していたのです。
礼金は家賃の1ヶ月分という時代の後、礼金を2ヶ月にするから是非当社に物件を預けてください、というとんでもない業者が出てきました。
 物件を減らすわけにはいかない業者は、結局礼金を2ヶ月分にしなければならないということだったのでしょう。
いつの間にか、礼金は賃料の2ヶ月分というのがこの地域のスタンダードになってしまいました。

 そんな状況の中、丸進不動産では当時の大家さん全員に、礼金に対する疑問を文章にして礼金を廃止しますと手紙を出しました。
 その時、社長と「これで当社の大家さんはみんな逃げるだろうな。でも、おかしいと思うことを続けることよりいいかな。」とほとんどあきらめの境地でもありました。
先代の社長は曲がったことの大嫌いな人です。
だからこそ、時流に反して自分の正しいと思う通りにしたのです。

 さて、大家さんから怒りの電話が来るものとばかり思っていたのも関わらず、そのような話は一つもなく「丸進が決めたのならそれでいいよ。」という連絡ばかり。
確か、120人以上の大家さんに手紙を出した記憶があります。
その全ての大家さんが、快諾されたのには驚きもし、感謝もしました。
これで、晴れて理解に苦しむ金員の授受はなくなると喜んだのをよく覚えています。

 当時の礼金は今と違い、全てが大家さんの収入でした。
賃料の2ヶ月分の収入が減るというわけです。
よく許してくれたものだと今でも思います。
 ということは、入居者にとっては初期費用が少なくて済むということです。
その結果、空いている物件、なかなか決まらないで困っていた物件まですっかり入居者が決まり驚いたことも覚えています。

以来、我が社では礼金はなくなり現在に至っています。

 さて、最近の礼金事情ですが、これは欺瞞に満ちたものです。
大家さんに渡されるということを隠れ蓑に、やれ宣伝広告費が1カ月分だ、コンサルタント料だ客付けした業者に払うADだといろいろな名目をつけて家主から取り上げているのです。
でも、家主は腹は痛みません。
もともと入居者が支払った礼金だからです。
 昔は大家さんにゴマをするための礼金が、今は不動産業者がそれを取り上げて利益にする。
こんなインチキは許してはならないと思いませんか。
こんなことを、世間では通用しないような勝手な理由を付けてお客さんから巻き上げるようなことをしているから、いつになっても不動産業界は信用されないのだと思います。

 礼金0はいいにしても、礼金以外の名目で大家さん、入居者双方に訳のわからない金員を巻き上げている賃貸大手のインチキ不動産屋にはご用心です。
テレビコマーシャルはイメージを刷り込もうとしているだけです。
鉄道系の不動産業者、商社系の不動産屋、銀行系の不動産屋、そして賃貸専門の大手業者、全てが自社の利益だけを追求するあまり、勝手な理由を捏造してあたかも正当なものと見せかけているのが私には許せません。
そしてそれについ追随する業者。
あってはならない理不尽を当然と思っている不動産業者は、モラルとポリシーを持って仕事している私たちには迷惑のひとことです。

  


Posted by Teddyさん at 00:00Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2012年03月17日

賃貸の仲介手数料1ヶ月分は説明不足のインチキ

皆さんは、仲介手数料1ヶ月分の嘘をご存知でしょうか。
当社の管理物件は仲介手数料が半月分ですが、これは他社より安くしているわけではなく、これが本来の形だからなんです。
入居者に1ヶ月分を支払わせることの嘘の根拠は次の国土交通省告示を見れば一目瞭然です。
以下は、直接関係のない部分は省略していますが原文です。
第四 は入居者が1ヶ月分を支払う理由のないことの根拠です。
第七①は、大家さんが支払う宣伝広告費に関する不動産屋のインチキを暴くための根拠です。
役所の文書独特のわかりづらい文ですが、

「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることのできる報酬の額」
                                                 平成16年2月18日 国土交通省告示第100号

第一    定義   (省略)
第二    売買又は交換の媒介に関する報酬の額   (省略)
第三    売買又は交換の代理に関する報酬の額   (省略)

第四 貸借の媒介に関する報酬の額

宅地建物取引業者が宅地又は建物の貸借の媒介に関して依頼者の双方から受けることのできる報酬の額の合計額は、当該宅地又は建物の借賃の一月分の1.05倍に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.525倍に相当する金額以内とする。

第五    賃貸の代理に関する報酬の額       (省略)
第六    権利金の授受がある場合の特例   (省略)

第七    第二から第六までの規定によらない報酬の受領の禁止

①宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない 。

②   (省略)

いかがでしょうか。
もともと仲介手数料は双方半月分でいいのです。
「当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」とあるので、不動産業者はこれを根拠に入居者から1カ月分の仲介手数料をいただくことにして、重要事項説明書という書面において「私が仲介手数料1カ月分を支払うことを承諾します。」という一行に、何の説明もなく署名捺印させているのです。

 もし、きちんと国土交通省第100号告示を説明されたら誰だって「なぜ私が1カ月分を支払う必要があるのだろう。」と疑問を感じることでしょう。
 不動産業者はプロであり、入居希望者は素人である、というのが国土交通省の考え方で、素人である入居希望者には全てをきちんと説明をする義務がある、ということなのです。
しかし、家主からは仲介手数料をもらわない、という悪しき慣習から当然のように何の説明もなく1カ月分の仲介料を入居者に負担させている、というのが実情です。
 もちろん、きちんと国土交通省第100号告示を説明して、それでも入居者が承諾した場合にはその限りではありません。
しかし、説明を受けたら無条件で承諾するとは思えません。
まず。大半の方は疑問に思い、不愉快な気分で仕方なく署名することになると思います。もしくは、署名すら拒否するかもしれません。

 説明を受けないで署名してしまった場合、争えばそれは無効になる可能性が大きいと思います。
署名捺印したんだから承諾した、はまさにインチキです。

告示通り半月分の仲介手数料であればいいのです。
もしくは、家主が1カ月分を支払うという承諾をして、入居者には負担させない、というのもいいことでしょう。

 仲介手数料が0ならばいいのか、ということについては既に書きました。
表向き入居者にいい条件に見せておいて、実は本来負担する必要のない費用をてんこ盛りにして多額の金額を支払わせる悪質な業者には注意しなければなりません。
賃貸大手といわれるチェーン展開している不動産業者の、目を疑いたくなるようなインチキは信じられないようなデタラメですが、利益を追求するあまり大手に追随する馬鹿な不動産業者のいることも看過できません。

 このブログを読んでいる皆さんは、インチキな情報に踊らされることはないと思います。

 ちなみに、(これは宣伝ではありませんが)、我が社の居住用管理物件は仲介手数料は半月分です。それは、当然だからです。
ただ、他社の賃貸物件をご紹介する場合、入居者が1カ月分の仲介手数料を負担することを条件とされている場合、物件紹介の際に国土交通省第100号告示を説明し、承諾される場合に限り取引を進めさせていただくことにしています。
 いずれにせよ、説明不足で入居者に余分な負担をさせるのだけは、私のモラルに反するということです。
  


Posted by Teddyさん at 13:49Comments(4)日々是好日(社長のブログ)

2012年03月10日

最近の不動産業界に思うこと

 不動産業界は襟を正さなければならない。
最近、毎日のようにこのことをどこに行っても話しています。
手短に書きます。

 不動産業は法律で守られているということを逆手にとって、とんでもないことが横行しているような気がします。

 賃貸大手のミニミニやエイブルなどは、敷金0、礼金0、仲介手数料0を謳い文句にお客さんを呼び込んでいますが、その向こう側にとんでもないものが潜んでいるのを皆さんは知りません。
本来であれば、その3つが0ならばあとは当月分の賃料と家財保険、場合によっては保証会社の保証料がかかるだけで、初期費用は最大でも2ヶ月分以内に収まらなければならないはずです。
ところが、鍵の交換費用だの入居前清掃費用だの、やれ消毒費用だ退去時の原状回復費だといろいろな名目をつけて入居者から金員を巻き上げようとしています。
それはまさに巻き上げているのです。

 私は不動産業者の仕事とは家主さんの家賃収入を確保することだと思っています。
家主からは空室に借り手をつけてほしいという依頼を受けているだけで、それを利用して不動産業者があれこれ通らない理由をつけて借主に対して自社の都合のよい条件を課すなどというのが言語道断だと考えています。

 例にとると本来家主サイドが負担すべき鍵の交換、清掃を借主さんに負担させる理由は2つあります。
 一つには、本来家主さんが負担すべきものを借主さんに負担させることで家主へいいイメージをアピールができること。
しかしその裏では、家主さんには仲介手数料は当然としても宣伝広告費1カ月分や入居者管理料その他の名目で多くの金員を負担させているので、それ以上負担させることができないということもありますが。

 もうひとつは、借主さんにいろいろな負担をさせてもお客さんはそういうものかと知らないで支払ってしまうので増益が簡単であること。
ところが、それぞれの価格に大きなマージンが乗っているのです。
ひどいもので、消毒などせいぜいバルサンを焚く程度です。新築など場合によってはそれすらしないこともあります。

 貸したいという家主さんのものをあたかも自分のもののように扱って儲けられるだけ儲けようとする企業体質に、自らはなんら疑問を感じていないというのが現実です。
そんなことをしているから不動産業者は信用されないのです。

 家主さんから依頼を受けた物件は、その賃料収入を得るために何をしたらいいのかをしっかりとアドバイスすること、それが最も大切な仕事だと私は思います。
借りてもらえる物件に仕上げるのはどのような修理をすべきか、なにが今のトレンドなのかを十分に話し合い、喜んで借りてもらえる物件にすること、そのためにはいくらぐらいかかるかをアドバイスすることです。
すなわち、いいものにして市場に出すお手伝いをすると言えるでしょう。
一日でも早く、依頼された全ての物件にお客さんを付けることが仕事なのです。

 家主さんは家賃収入が得られ、借主さんはその物件に満足する。
双方の満足が不動産業者にとっての最大の喜びでなければいけません。

 家主さんのが依頼に来た時、お客さんが店舗に入ってきた時、きっとこう思う業者が多いことでしょう。
”カモがネギ背負ってきた。飛んで火に入る夏の虫だ”



  


Posted by Teddyさん at 12:39Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2011年12月04日

裸の王様

皆さんは不動産業者に対してどんなイメージをお持ちでしょうか。
たぶん、皆さんにとって不動産屋とは胡散臭い、騙されそう、悪徳など、イメージとして最悪の商売の一つにあげられるではないかと思います。
このイメージが実体と比べてどうか、ということでなく、たぶん80%以上の方がそう思っているだろうということが重要なのです。

何でそうなのか。
多くの方が同じようなイメージを持っているという場合、それはイメージではなくそう思わせる要因があるということで、この場合、不動産業者の仕事そのものに問題があるのではないかと思うのです。

一度でもお取り引きいただいたお客さんはそのイメージが当社には当てはまらないと思っているだろうと自負するところですが、そのお客さんの不動産業者全体のイメージまで変えたとは思えません。

ほどんどの不動産業者は、一度取り引きされた方や大家さんなどが信頼してくれたとしても、それ以外の方々が信頼のおける不動産業者だとは思うはずがない、ということに気がついていないのです。

それは、信頼してくれる人がいる、という程度の事でイメージのいい会社だというのは甚だ僭越というものです。
勘違いもはなはだしい、まさに「裸の王様」でしかありません。

不動産業者が皆さんが安心して来てもらえるようになるには、何をどう変えていかなければならないか、どうしたら信頼される業界になるか、私はいつも真剣に考えています。
当社のイメージがどんなに良くなっても、不動産業界のイメージはよくならないわけで、その現実をしっかり受け止め、分析し、改善させれいくこと、私はそれを残りの不動産屋人生全てをかけてやって行こうと思っています。



  


Posted by Teddyさん at 22:32Comments(0)

2011年10月10日

久しぶりの更新です。

 スタッフにブログを更新しましょうと言っている私が、全く更新していないとは何事かということで、久しぶりの更新です。

 半年ほど前からfacebookを始めました。
こちらはほぼ毎日、近況をアップしています。
facebookやってる人はご存じと思いますが、facebookページというものがありまして、こちらでは 「株式会社 丸進不動産」 とそのものズバリのページと 「横浜線中山周辺のお部屋探しなら丸進不動産」 というこれまたそのものズバリのページを開設しています。
 阿貴社のページも昨日から更新し始めました。
facebookは本名での参加が原則ですが、消息の判らなかった旧友が突然連絡してきたり、友人の動向やものの見方がわかったりと、とても楽しいものです。
まだの方、是非参加してみませんか?

さて、これからは頻繁に更新することにしようかな。
  


Posted by Teddyさん at 12:15Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2010年07月27日

賃貸の仲介手数料について

 当社が管理している物件の仲介手数料は、ご存じの通り家賃の半分です。
これは当社が割り引いたわけではありません。
もともと、国土交通省の通達で賃貸の仲介料は貸主・借主双方から賃料の半分づつ支払ってもらうことになっているので、当然のこととしてそのようにしています。

 では、なぜほとんどの不動産業者が仲介手数料1ヶ月分を当然のように借主に請求するのでしょうか。
国土交通省の通達の後半にこのように書いてあります。
当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の0.525倍に相当する金額いないとする。
とあります。
 これをもって、貸したい意志の強い家主からは仲介料をもらわずに、借主が1ヶ月分を支払うことを承諾していることにして支払わせているのが実情です。

 このことを説明せずに、重要事項説明書に「私が仲介手数料として賃料の一ヶ月分を支払うことを承諾します。」という項目を作り、なかば当たり前のように借主に全額を負担させているわけです。

 通達を都合のよいように読み、借主に既定の上限全額を支払わせ、家主には仲介料を負担させないという、不動産業者の考え方が私には理解できないわけです。
この条項を読み変え、1ヶ月分を支払うことを初めから条件にする、というのはいかがなものでしょう。
ですから、当社が家主から依頼されている物件は全て仲介手数料が半月分なのです。

他社の賃貸条件を見るたびに
「あなたが1ヶ月分を支払うことを承諾するのであれば、貸してあげますよ。」
という風にしか見えないのです。
それも、何の説明もなしにです。

 過去、不動産業者は賃貸物件獲得のために貸主におべっかを使い、必要以上に媚びて「他社より我社のほうが儲かるのでぜひ我社で」とやってきたわけです。
それは、全ての負担を入居希望者に転嫁することで成り立つものでした。
 私はそれが納得できませんでした。
国土交通省の通達の内容を一方的な理解ではなく、公平に読んだ場合には、やはり半分半分が当然でしょう。

 不動産業者の「リスクは全て借主に転嫁」という姿勢を是正しない限り、将来はないと確信しています。
この費用はどちらが払うべきものなのか、支払う根拠のない金銭を請求していないか。
いつも公明正大な考えで過去の慣習を見直すべきではないでしょうか。  


Posted by Teddyさん at 15:50Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2010年06月17日

賃貸住宅フェアで

 去る月15日16日の二日間で開催された賃貸住宅フェア(東京ビッグサイト・主催:全国賃貸住宅新聞社)の管理・業務効率セミナーで講師を務めてきました。
 当社のアドバイザーであるリデアデポの山田氏とのコラボでしたが、15分ほど当社の取り組みについて話しました。
150人ほどのセミナー会場は満席で立ち見が出るほどの盛況で、管理業者が効率化に関して悩み、考えていることが手に取るようにわかり、わたしにとっても有益な時間でした。

 当社の取り組みは、当社のスタッフにとっては通常のことではあるのだけれど、他では1社も手掛けることすらできないことをやっているわけで、改めて話をすると受講者が真剣に聞いてくれるので驚きました。
興味にある取り組みなんだなあ、そんな難しいことではなかったけれど。

 当社では、まだまだ新しいアイディアがあるんです。
これは、究極のサービスになると思いますよ。
 
  


Posted by Teddyさん at 12:31Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2010年06月01日

YouTube

 当社では、メールで物件のお問い合わせをいただくと、担当者がメールで返信しています。
ただメールで返信するだけでは普通のことですが、当社では担当者のあいさつがYouTubeで見れるようにしました。
メールにURLを張り付けて、クリックすると動画でコメントが流れるようにしました。
 メールにホームページのURLを書いて誘導するのは普通ですが、YouTubeを利用して、メールを送った本人があいさつするというのは見たことも聞いたこともないと思います。
どんなあいさつが流れるのか興味のある方は、次のURLをクリックしてみてください。
新人の臼井君のあいさつをサンプルで見る事が出来ます。

<ここをクリック>

 さて、次は何をしようか。
面白いことはないか、そんなことばかり考えている私は、いいことが思い付きました。
でも、まだまだ内緒です。
乞うご期待!というところですね。  


Posted by Teddyさん at 11:34Comments(0)日々是好日(社長のブログ)

2010年02月27日

タウンニュースに出ちゃいました。

2月25日(木)、緑区内で配達されている新聞に折り込まれているタウンニュースに、恥ずかしながら私が出ています。


記事を読んでみて、このおっさん何者?みたいな、怪しいおやじとしか思えないなあ、と微妙な感想を持ちました。
確かに書いておる通りで、いろんなことに首を突っ込んでいるので仕方ないことなんですが、それにしても、ね。


 最近、何となくバタバタしていて、一つのことにゆっくり時間をかけることがないのが残念なところです。
「みんなの中山ライフ」も充実させたいし、アイフォンクラブも立ち上げなければと思っているし。
ここのところ、業界新聞や専門雑誌の取材がいくつかあり、徐々にですが当社のやろうとしていることが全国の不動産業者の目に触れるようになってきたように思います。
 今、不動産業者は大きな岐路に立っているのですが、そのことが分からない社長ばかり。
企業理念のない会社は、淘汰されるだけなのに。






  


Posted by Teddyさん at 11:17Comments(1)日々是好日(社長のブログ)

2010年01月30日

繁忙期

 ここのところ暖かい日が続いているので、なんとも気分がいいですね。
先日はいつも昼食を食べに行く蕎麦屋さん「佐保多」でふきのとうの天ぷらをいただきました。
地元でとれたもので、春を感じるふきのとうが1月から食べれるほど陽気がいいのだと妙に納得してしまいました。

 1月もあと明日を残すだけになりました。
当社では暮れに一人、1月に入りもう一人と、二人の新しいスタッフが増えました。
いよいよ2月から繁忙期だと思っていたところ、正月明けからすでに繁忙期の様相です。
今、毎日が戦場のような忙しさで、スタッフのみんなは昼食もそこそこに飛び回っています。
 現在、私と副社長のほかに正社員が9名、パートで来てくれるスタッフが4名、物件レポートを書いてくれる主婦が4名、物件の掃除を請け負ってくれている人が8名と結構大所帯になっています。
20名を超える人件費を考えると、暇では話にならないわけですが、それにしても忙しい。

 いよいよ繁忙期のピークである2月3月が間近に迫りました。
この陣容で全てをこなさなければならないわけですが、体調を崩さないか心配でなりません。
更新契約にお越しいただくお客さんは、全て予約制にしなければならなくなりそうです。
日時を確定してもらい、予約していただかないと長時間お待たせすることになる、そんな状況です。

 契約時間の短縮は、お越しいただくお客さんにとってもいいことだと思います。
そして、この時間短縮は当社のスタッフにとっても大変有り難く、また必要なことでもあります。
仕事の量の割には少ない人数で繁忙期の全てをきちんとこなす。至難の業ですが、そうもいっていられません。
とにかく繁忙期が無事に抜けられることを祈るばかりです。  


Posted by Teddyさん at 12:48Comments(0)日々是好日(社長のブログ)